REITと現物不動産、どちらに投資すべきなのか？（その1） | 内藤忍の「お金から自由になる方法」

不動産が投資対象でもREITと現物不動産は別物

不動産投資をしようという場合、REITと現物不動産という大きく2つの選択肢があります。

REITは、マネックス証券でも取り扱いをしている不動産投資信託という金融商品。ファンドとして投資家から資金を集めて、それを規模の大きな不動産に分散投資し、入ってきた家賃から経費を差し引いて投資家に分配する仕組みです。

一方の現物不動産は、自分で物件を選んでワンルームマンションや一棟ものと呼ばれるアパートや商業ビルを購入して、家賃収入を得る投資となります。

不動産が投資対象という点では、2つは同じですが、投資のリスクという点からみると、現物不動産とREITは別物です。

いくつかのポイントを挙げて、2つの違いを説明していきましょう。

現物不動産の投資対象は、商業物件やオフィスなどへの投資は稀で、通常は居住用（レジデンス）物件になります。これに対してREITの場合、居住用に投資するものよりも、オフィスビルや商業物件へ投資するファンドが中心です。

また、REITの場合、ファンドのサイズが大きいので、1つの物件への投資金額が大きく、複数の物件に分散して投資をしています。リスク分散という点ではREITの方が優れていると言えるでしょう。

REITは、株式と同じように上場しており、流動性が高くなります。一方、実物不動産は、比較的流動性の高い都心の中古ワンルームでも、現金化するのに最低1週間程度はかかります。流動性もREITの方が高く、優れています。

REITは上場しているので、リアルタイムで価格を知ることができます。実物不動産は、相対で取引するため交渉によって価格が決まり、価格は不透明です。

レバレッジとは「てこ」のことで、借入によって少ない自己資金を使って大きなリスクを取ることができます。

現物不動産は国内では借入によって資金調達可能です。2,000万円台の都心・中古ワンルームマンションも頭金10万円から投資でき、レバレッジをかけることは可能です。ただし、借入には年収や安定した仕事といった一定の条件があり、誰でも借入ができる訳ではありません。

REITも投資法人が借入を行っていますから、それ自体に2倍程度のレバレッジが既にかかっています。通常は現金購入になりますから、それ以上のレバレッジはかけられません。借入ができる人にとっては、借入比率を高くできる点で、現物不動産の方が優れているといえます。

REITの分配金利回りは3％～6％とファンドによってバラツキがあります。現物不動産も表面利回りは5％～8％程度とこちらも物件によって上下します。ただし、現物不動産は、家賃収入から管理コストや固定資産税がかかります。1％程度は実質リターンが下がると考えた方が良いでしょう。

逆にREITはレバレッジ2倍がかかった状態でのリターンですから、利回りとしてはあまり高くないと考えることもできます。現物不動産で半分を借入で購入すれば、表面利回りは10％前後まで引き上げることは可能だからです。

また現物不動産は、未公開物件にアクセスすることにより、「歪み」からの超過収益が狙えます。上場しているREITが投資できないような物件にもリスクを取って投資可能ですから、その点もリターンに寄与します。

REITは金融商品ですから、株式や投資信託のように値上り益や分配金に対して約20％の譲渡益課税となります。現物不動産は、家賃は所得税として課税対象になりますし、5年以内に売却すると約40％のキャピタルゲイン課税となり、5年超でも約20％の税率となります。この点ではREITの方が有利に見えます。

しかし、現物不動産には相続税に関するメリットがあります。相続税評価額はREITの場合時価になりますが、現物不動産の場合は時価の3割程度まで圧縮できるケースが多くなります。不動産の評価方法が、時価ではなく路線価と固定資産税評価額で算定されるというルールがあるからです。

このように同じ不動産投資であっても、比較すると大きな違いがあることがわかります。そこで、2つの不動産投資をどのように使い分けたら良いのかについて、次回説明したいと思います。