所有者不明土地が増加していることから、2024年4月から相続登記が義務化されます。また、2022年8月には相続した土地を国有化する際に、負担金がかかるようになることも発表されました。
今後、相続登記されていない土地や不動産に対する風当たりは強まるものと思われます。
そういった状況を踏まえ、今回は、相続した土地をどのように活かすか、また、相続登記や相続土地国庫帰属制度などについて解説します。
相続した土地をどうするか
相続した資産の中に「土地」があった場合の取り扱いについては、大きく分けて3つの方法があります。
自分で活かす
基本となるのは、その土地を自分のものにして、活かすことです。自分で住む、別荘とする、他者に賃貸する、売却して対価を得るなどもそうです。
相続放棄する
相続した土地が山林や原野であったり、農村地帯にある土地であったりすると、土地が活用できず、買い手が付かないこともあります。さらに、定期的なメンテナンスがないと、近隣に迷惑をかけてしまうことや、毎年の固定資産税の支払いも発生します。そのため、このような土地は、相続後の負担が大きくなりかねません。
そういった場合、「相続放棄」が選択肢に入ってきます。相続放棄とは、家庭裁判所での申述をもって、初めから相続人ではなかったことにする手続きです。つまり、相続放棄することで不要な土地の相続を回避することも可能です。しかし、相続放棄には以下のような注意点もあります。
土地以外の財産も相続できなくなる
1つ目は、相続放棄は財産ごとに放棄することができません。つまり、相続放棄をすると、不要な土地、建物だけでなく、必要な土地、建物、預貯金、株式など全ての相続権を失います。
次順位以降の相続人に負担をかける
2つ目は、相続放棄をすると、次順位以降の相続人に負担がかかってしまう可能性が出てきます。相続放棄をした人は初めから相続人でなかったとみなされ、その順位の人が全員相続放棄をすると、次の順位の相続人が相続人となります。
一般的に、相続人である亡くなった人（被相続人）の子が第一順位の相続人となりますので、子が全員相続放棄した場合、第二順位の相続人である被相続人の父母や、第三順位の相続人である兄弟姉妹などが相続人となります。そのため、その順位の人が全員相続放棄する場合には、後順位の相続人にあらかじめ話をしておく必要があります。
相続土地国庫帰属制度を活用して国有化する
相続土地国庫帰属制度とは、相続した不要な土地を国有化できる制度です。これまでは、相続財産に不要な土地があっても、その土地だけを放棄する制度はありませんでした。つまり、不要な土地を含めすべて相続するか、他の資産も含めすべて相続放棄をするかの選択肢しかなかったのです。
これが相続登記されないまま土地が放置される原因の1つになっていると指摘されていました。そこで、不要な土地を個別で国庫に帰属させることを可能にする「相続土地国庫帰属制度」が創設され、2023年4月27日から開始されることになりました。
相続登記は放置してもよいのか
相続した土地が活用を検討できるものであればよいのですが、相続しても使い道のない土地もあると思います。そのような場合、相続登記を放置してもよいのでしょうか。
相続登記とは
相続登記とは、法務局に登録（登記）されている不動産の名義を、被相続人から相続人等へ変更する手続きです。不動産の名義人が亡くなっても、法務局が自動的に名義を変更してくれるわけではありません。
また、相続人同士の遺産分割協議で家族の1人がその不動産を相続することが決まっても、相続人側からの申し出がなければ、法務局は誰が相続したかを知るすべがありません。よって、不動産を相続する人が決まったら、法務局に所定の書類を提出し、名義変更を行う必要があります。これが「相続登記」です。
相続登記を放置するデメリット
2023年1月時点では、相続登記は義務ではなく、期限はありません。しかし、相続登記は土地や建物という自分の資産を守るための手続きですから、相続登記を放置することで次のデメリットが発生する可能性があります。
自分が所有者であることを他者に主張できない
相続登記をしないと、自分が正式な所有者であることを主張できず、そのことが原因でトラブルになる可能性があります。また、その土地を売ったり担保にしたりすることができません。万が一、このようなケースが生じた際には、急いで相続登記しなければなりません。
長期間放置すれば、より手続きが大変になる
相続登記に手間や時間をかけたくないという理由で、相続登記を放置する人も少なくないでしょう。しかし、相続登記は放置すればするほど、手続きがより大変になり、手間が増える可能性が高くなります。
なぜなら時間の経過とともに、もともと相続人であった人が認知症になったり、亡くなって代替わりが起きたりする可能性があるためです。こうなると、手続きの手間は増え、状況によっては代替わりした権利者が手続きに応じてくれず、手続きの進行の妨げになることも考えられます。
相続登記が2024年4月から義務化
相続登記されぬまま放置され、現在の権利者が分からなくなった「所有者不明土地」が増えている状況を受け、相続登記義務化が決まりました。この義務化は2024年4月1日から施行される予定です。
施行後は、不動産を相続したことを知ってから3年以内に相続登記が必要となります。正当な理由なく期限を超過した場合は10万円以下の過料に処される可能性がありますので、注意が必要です。
なお、相続登記の義務化は義務化前に発生した相続についても対象となります。ただし、義務化前に発生した相続にかかる相続登記には猶予期間が設けられ、2024年4月1日の制度開始後3年以内に相続登記すれば問題ありません。
相続土地国庫帰属制度とは
相続土地国庫帰属制度とは、相続したけど不要な土地を国有化できる制度です。これまでは不要な土地だけを手放す制度はありませんでしたが、2023年4月27日の制度施行後は、相続した不要な土地だけを手放すことが可能です。
相続した土地を国庫に帰属させる条件
相続土地国庫帰属制度の施行後でも、全ての土地が国に引き取ってもらえるというわけではなく、次の条件があります。
相続で取得した土地であること
制度の対象となるのは、原則、相続で取得した土地のみです。自分で買った土地や贈与で取得した土地は、この制度を利用できません。なお、制度施行前に相続で取得した土地も、この制度の対象となります。
土地の所有者全員で申請すること
共有の土地でも制度の対象となります。ただし、共有者全員が共同で申請する必要があります。
却下事由や不承認事由に該当する土地ではないこと
この制度で国に帰属した土地は、その後、国が管理していきますので、建物がある土地や、土壌汚染されている土地など、管理や処分に多大な費用や労力を要すると考えらえる土地は、国庫に帰属することができません。
相続土地国庫帰属制度の手続きの流れ
相続土地国庫帰属制度を利用する際の流れは、以下のとおりです。
承認申請する
制度を利用したい場合、その土地を相続した相続人が承認申請を行います。手続き先は土地の所在地を管轄する法務局です。
法務局が要件を審査し、承認する
承認申請されると、法務局が要件を満たしているかどうかを確認します。実地調査が行われる場合もあります。要件を満たしていると判断されると国庫帰属が承認されます。
負担金を納付する
承認後、10年分の土地管理費相当額を納付します。
具体的な金額や考え方は、
・宅地（市街化区域、用途地域が指定されている地域内）
・農用地（市街化区域、用途地域が指定されている地域内、農用地区域内等）
・森林
⇒面積に応じて算定
・上記以外の宅地、農用地、雑種地、原野等
⇒一律20万円
となります。
なお、法務局の資料では、200㎡の市街地の宅地で約80万円と例示されています。
