サンケイリアルエステート投資法人に対するTOBの動き

サンケイリアルエステート投資法人（2972）（以下、SRE）に対して新たなTOBの動きが生じている。SREはすでに2回（2社）からTOBを受けている。

1回目はシンガポール系ファンドのGICと上場REITを傘下に持つトーセイ（8923）によるTOBであった。買収側の目的などは過去記事「J-REIT市場初の友好的TOBの概要と背景」（2026年1月15日付）に記載の通りであるが、6回の期間延長の末、TOBは成立しなかった。

2回目は、9月25日に公表されたシティインデックスフィフス（旧・村上ファンドグループ系、以下単にシティインデックス）によるTOBであった。シティインデックスは、1回目のTOBの公表後からSREの投資口の買い入れを続けTOB公表時点で保有比率29.9％に達していた。

2回目もTOB価格は12万5000円、SREの非公開化を目的としている。TOB価格を1回目と同様としたことで、TOB成立の可能性は高くなっていた。1月以降、J-REIT価格は下落しているためだ。具体的には、10月末時点で東証REIT指数は2025年末比で18％の下落となっている。

第三の買い手

このような状況の中、11月5日、SREはプライベートエクイティファンド（詳細は未開示、以下、本PE）からSREの非公開化に関する意見表明を受けたことを公表した。本PEは、現在進行中の2回目のTOB価格である12万5000円を少なくとも5％上回る価格を基本に、対抗TOBの実施を検討している。11月下旬以降に最終提案書を提出する予定となっており、この公表を受けてシティインデックス側はTOB期間を11月30日まで延長している。

3回目のTOBが実施された場合、TOB価格を仮に13万1250円（2回目のTOB価格を5％上回る水準）とすると買収総額は613億円程度となる。またSREの2026年8月期時点の1口当たりNAV（※）に対しては13.7％高い水準のTOB価格となる。

※NAV：Net Asset Valueの略。不動産の簿価を鑑定額に置き換えた1口当たりの純資産価値のこと。

J-REIT価格とは逆行する不動産価格

前述の通りJ-REIT価格は2026年に下落しているが、3回目も含め、TOBの目的がSREの非公開化であることから、TOB実施側は保有不動産の価値に注目している。TOB価格を基にするとSREの2026年8月期時点の保有不動産鑑定額922億円を8％程度高い価格で買収できることになる。

1回目のTOBの時期と比較しても、不動産価格にマイナスの影響を与えるとされる長期金利は上昇している。SREのポートフォリオはオフィスとホテルで構成されているため、収益の増加余地は大きいが、長期金利上昇基調でもSREに対するTOBの動きを見ると、投資家は不動産価格の上昇余地はまだ大きいと考えているようだ。